Koupě a prodej nemovitostí

V případě, pokud se rozhodnete koupit nebo prodat nemovitost, vždy se raději poraďte s právníkem nebo se obraťte na realitní kancelář. Vyhnete se tak zbytečným rizikům. Pokud se rozhodnete kupovat nemovitost buď si sami hledáte vhodnou nemovitost, chodíte na obhlídky a vlastně děláte práci realitní kanceláře (při předpokladu, že na to máte čas a talent). Druhá možnost je obejít pár realitních kanceláří a prohlédnout si jejich nabídku.
 


 
Při prodeji nemovitosti si alespoň orientačně zjistíte ceny, za jaké se podobné nemovitosti prodaly ve vašem okolí. Nespoléhejte se jen na inzeráty “prodám”, protože mohou mít cenu nasazenou tak vysoko, že jsou neprodejné. Buď sami sdělíte formou inzerátu v inzertních novinách svůj záměr o prodeji nemovitosti. V tom případě buďte připraveni na to, že při prodeji potřebujete dost času na předvádění nemovitosti potenciálním zájemcům a následně přípravu dokladů k prodeji (kupní smlouva …).
 
Druhou možností je vybrat si nějakou realitní kancelář, která má podle vás nejlepší předpoklady na zprostředkování prodeje, uzavřete termínovanou exkluzivní smlouvu o vyhledání na krátkou dobu (například 2 měsíce), aby vám prodali dům za určitou částku. Pokud realitní kancelář neprodá dům za stanovenou dobu, je třeba vyhledat jinou realitní kancelář nebo upravit cenu. Samozřejmě, stanovená cena musí být reálná, jinak je objektivně neprodejná, a to, že se neuskuteční obchod, není vina realitní kanceláře.
 
Každá smlouva, jejímž předmětem je převod nemovitosti (koupě nebo prodej) musí mít ve smyslu Občanského zákoníku písemnou formu.
 
Příprava smlouvy o převodu nemovitosti je poměrně náročná, proto je vhodné požádat o její vypracování právníka. Koupě nemovitosti je často investicí na celý život a proto není vhodné právní stránku věci podcenit. V každém případě je nutné si smlouvu před jejím podpisem pozorně přečíst, ujistit se, že jí dobře rozumíte, a že je v ní přesně zachycené všechno, na čem jste se s druhou stranou dohodli. Při převodech nemovitostí se lidé často stávají oběťmi podvodníků. Toto riziko můžete minimalizovat tím, že se při uzavírání smlouvy obrátíte na advokáta nebo notáře.
 
Advokáti provádějí tzv.. autorizaci smluv o převodu nemovitosti, která spočívá v sepsání smlouvy, zjištění totožnosti jejích účastníků a jejich zástupců a posouzení, zda smlouva neodporuje zákonu, neobchází zákon, nepříčí se dobrým mravům a zda její uzavřením nedojde k jednání vznik škody. Autorizaci smlouvy advokát potvrdí v doložce o autorizaci.
 
Další možností při převodu nemovitosti je požádat notáře o sepsání notářského zápisu o smlouvě o převodu nemovitosti.
 
I v tomto případě je riziko podvodů a vzniku případné škody výrazně sníženy. Pokud je totiž zjevné, že smlouva odporuje zákonu, obchází zákon, nebo se příčí dobrým mravům, notář je povinen odmítnout provedení zápisu. Notář také upozorní účastníků smlouvy na platební podmínky dohodnuté ve smlouvě av protokole uvede prohlášení účastníků smlouvy o seznámení se s těmito podmínkami.
 
Uzavření kupní smlouvy je však pouze prvním krokem v převodu vlastnických práv na nového vlastníka. Podpisem kupní smlouvy nabývá smlouva platnosti. Vlastnictví však přechází na kupujícího až rozhodnutím Katastrálního úřadu o vkladu vlastnického práva do katastru nemovitostí a tedy povinnosti vyplývající z vlastnictví nemovitosti (např. daňová povinnost) přecházejí na nového vlastníka nemovitosti dnem, kdy Katastrální úřad (Správa katastru) rozhodl o vkladu.
 

Jaké doklady o nemovitosti třeba předložit při uzavírání kupní smlouvy?

Nejdůležitější je list vlastnictví, ne starší než tři měsíce. Na něm je možné prověřit, zda na dům nebo byt není uvaleno věcné břemeno, nebo zda není předmětem zástavního práva. Případně se k němu může doložit i kupní smlouva – ta je nutná zejména při bytech. Dobré je předložit i půdorysy a případně situační plán nemovitosti nebo fotografie, aby byl doložen stav nemovitosti při podpisu kupní smlouvy.
 
V případě, že při koupi přes hypoteční úvěr potřebujete znalecký posudek, banka ho nechá vypracovat u registrovaného znalce z oboru stavebnictví. Účastník řízení může při doručení návrhu na vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí žádat písemně v návrhu o urychlené rozhodnutí o vkladu do 15 dnů. Právní účinky vkladu vznikají na základě pravomocného rozhodnutí příslušné zprávy katastru o jeho povolení. Na to, aby zpráva katastru mohla vklad povolit, návrh se podává písemně a musí obsahovat předepsané náležitosti:
 

  • jméno, příjmení a místo trvalého pobytu účastníka řízení, jde-li o fyzickou osobu,
  • obchodní jméno, název a sídlo účastníka řízení, pokud jde o právnickou osobu,
  • označení zprávy katastru, které je návrh adresován,
  • označení právního úkonu, na jehož základě má vzniknout, změnit se nebo zaniknout právo k nemovitosti (pokud jsou předmětem návrhu na vklad právní vztahy z několika právních úkonů, označí se všechny právní úkony).

 
K návrhu je třeba připojit také předepsané přílohy, zejména potřebný počet stejnopisů smlouvy, na jejímž základě má být zapsáno právo k nemovitosti do katastru.
 
K návrhu na vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí, který se podává ve 2 exemplářích, je třeba podat jako přílohu smlouvu o převodu vlastnického práva v počtu – tolik, kolik je účastníků řízení (manželé se počítají jako dva samostatní účastníci) + 2 Smlouvy o převodu vlastnického práva, které zůstávají po rozhodnutí o vkladu vlastnického práva jako právní listiny na katastrálním úřadě. Pokud jde o převod vlastnictví k bytu nebo nebytovému prostoru, přikládá se i prohlášení správce bytového domu o vyrovnaných všech platbách do fondu oprav i za energie a služby.
 
Rozhodnutí o vkladu vlastnického práva do katastru nemovitosti zpráva katastru vyznačí ve smlouvě – datum právní moci rozhodnutí. Zpráva katastru doručí smlouvu s vyznačením rozhodnutí o povolení vkladu všem účastníkům řízení.
 

Vlastnictví nemovitosti:

 
ve smyslu právních předpisů České Republiky týkajících se občanských práv, známe více možností vlastnictví nemovitosti:
 
výlučné vlastnictví – vlastnictví nemovitosti jednou osobou
 
spoluvlastnictví – vlastnictví nemovitosti více osobami – min. 2 v určitém podílu, který se vyjadřuje zlomkem a zapisuje se do listu vlastnictví
 
bezpodílové spoluvlastnictví manželů – vzniká na základě sňatku a nemovitosti nabyté po dni sňatku manžely se zapisují v podílu 1/1 do listu vlastnictví. V případě, že po dni sňatku manžel nebo manželka nabude nemovitost na základě daru nebo dědění nabývá jen jeden z manželů, kterému byla nemovitost darována nebo který nemovitost nabyl děděním. V případě, že nemovitost nabude pouze jeden z manželů penězi nabytými z podnikání nebo darem, je možné notářským zápisem zúžit společné jmění manželů a vstoupit nemovitost do výlučného vlastnictví nebo spoluvlastnictví jednoho z manželů.
 
Pro podrobnější informace k otázkám spojeným s touto problematikou klikněte na Služby a informační zdroje.
 
www.frontdoor cz

You may also like...